CAP RATES es un término corto para “Capitalization Rates”, métrica altamente utilizada en el mundo financiero-inmobiliario a nivel internacional. A través de los CAP RATES, analistas financieros, banqueros, desarrolladores, inversionistas y otros actores importantes de esta dinámica industria, pueden evaluar y comparar de manera rápida el valor de una propiedad inmobiliaria sobre la base de las rentas que produce.
La utilización del CAP RATE como herramienta para estimar y comparar el valor de propiedades inmobiliarias cae dentro de la sombrilla de los métodos relativos de valoración, en los cuales se utiliza un indicador referencial que aplicado a las ganancias del negocio, nos genera una estimación preliminar de valor. Sin embargo, contrario a otros indicadores referenciales que tienen naturaleza de múltiplo, el CAP RATE es una tasa porcentual (%).
En otros mercados es común la existencia de publicaciones y servicios que monitorean los CAP RATES a que se han estado transando diferentes tipos de propiedades inmobiliarias, los cuales son luego utilizados como referencia para hacer estimaciones de valor al momento de considerar la compra o venta de una propiedad sobre la base de las rentas que produce.
El CAP RATE es el resultado de dividir las rentas operativas netas anuales de una propiedad (NOI por sus siglas en inglés) entre el valor de adquisición de la misma. Por ejemplo, si comprásemos un local comercial en la plaza de la esquina por un monto de RD$10, 000,000 de pesos y lo arrendásemos de tal manera que nos genere rentas operativas netas de RD$800,000 al año, podemos decir que el CAP RATE de nuestra propiedad es de un 8%. Las rentas operativas netas se determinan al restar de los ingresos de arrendamiento que genera la propiedad sus costos operativos tales como: seguros, gastos administrativos, mantenimiento, servicios básicos, entre otros.
Igualmente si estuviésemos evaluando la oportunidad de invertir en un apartamento de playa, el cual sabemos genera rentas operativas netas anuales de RD$1, 000,000 pesos, y a su vez conocemos que en zonas turísticas con características similares el CAP RATE para este tipo de propiedades ha estado alrededor de un 10%, podemos estimar el valor del valor del apartamento en RD$10, 000,000, que es el resultado de dividir las rentas netas anuales entre el CAP RATE.
Los CAP RATES pueden variar por ubicación entre diferentes regiones, ciudades, demarcaciones y hasta por sectores específicos dentro de una misma zona urbana; también pueden variar entre diferentes tipos de propiedades inmobiliarias tales como: residenciales, oficinas, industriales, hoteleras, comerciales entre otras. En sentido general CAP RATES bajos indican menor riesgo de inversión mientras que CAP RATES altos son representativos de alternativas de mayor riesgo. En este sentido, propiedades ubicadas en las zonas más exclusivas de una zona urbana con menor volatilidad en su tasa de ocupación, tenderán a transarse con niveles de CAP RATES más bajos con relación a propiedades ubicadas en zonas urbanas propensas a mayor volatilidad e inseguridad con respecto a la tasa de ocupación. La calidad de los inquilinos también puede ser un factor de riesgo que se refleja en el CAP RATE de una propiedad; por ejemplo propiedades ocupadas por inquilinos con un excelente récord de pago tenderán a transarse con niveles de CAP RATES más bajos que propiedades ocupadas por inquilinos con récord de pago cuestionable.
CAP RATE una métrica de fácil uso que se ha hecho muy popular en el mundo financiero-inmobiliario como método ágil de evaluar y comparar oportunidades de inversión en activos inmobiliarios, sin embargo, no debe utilizarse como única herramienta de evaluación, ya que existen múltiples factores que no son tomados en cuenta al utilizar esta herramienta simplificada. Por último debemos resaltar que el CAP RATE no representa tasa de descuento o costo de capital, sino que se puede considerar más bien como un indicador utilizado para hacer estimaciones relativas del valor de propiedades inmobiliarias en la misma manera en que se utilizan múltiplos de las ganancias para estimar el valor de una empresa.
POR: FREDDY PEÑA
Director Ejecutivo
SILVER, Finanzas-Inversión